Kamuoyunda ‘İmar Barışı’ olarak bilinen ve İmar Kanunu ile imar mevzuatında bir takım değişiklikleri öngören düzenlemeler yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Yapılan düzenleme bilindiği gibi 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmesiyle yapılmıştır. Yasa çıktığında bizde Organize Sanayi Bölgelerinin kırk yıllık birikmiş sorunlarını çözeceğini düşünerek umutlanmıştık.
06 Haziran 2018 günü Çevre Ve Şehircilik Bakanlığımızdan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar” hakkında tebliğ yayımlandığında konunun sanayicinin derdine derman olmayacağını anladık. Bunun üzerine konuyu OSBÜK (Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kurulu) nezdinde değerlendirmeleri için Bursa olarak OSBÜK’ e bildirdik.
Bilindiği gibi İmar Barışını düzenleyen kanun 18 Mayıs 2018 tarih ve 30425 sayılı Resmî Gazete’ de yayınlanan 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun kapsamında3194 sayılı İmar Kanunu’na Geçici 16. madde eklenmiş daha sonra da ilgili maddeye dayanılarak hazırlanan ‘Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ a ilişkin tebliğ 6 Haziran 2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Söz konusu düzenlemelerin amacı, kanunun metninden de vurgulandığı üzere‘Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması’ dır. İlgili madde ve tebliğ incelendiğinde;
Uygulamanın 12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıları kapsadığı, İlgili yapılara Yapı kayıt belgesi alınabilmesi için 10.2018 tarihine kadar başvuruda bulunulması ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi, Başvurunun, malik veya vekili tarafından e-Devlet üzerinden veya yetkili kurum ve kuruluşlara başvurularak yapılabileceği, Yapı kayıt belgesi bedelinin, bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirleneceği, Tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi talep edilmesi halinde, Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin daha ödenmesi gerektiği,gibi önemli maddeler bulunmaktadır. İlgili tebliğin OSB’lerle ilgili olarak uygulanması kısmında, Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) nezdinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüşmelerimiz devam etmektedir.
Yazımın başlığına dönersek; Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çıkarılan İmar Barışı düzenlemesinde tanımlamalar düzeltilmez ise sanayi bölgelerine hiç bir faydası olmayacaktır. Neden olmayacaktır; şimdi bunu müşahhas bir iki örnekle açıklayacağım.
OSB’lerde imara aykırı yapı olarak adlandırılan yapıların % 90’ından fazlası sundurma tipi yapılar oluşturmaktadır. Bunların birçoğu yükleme ve boşaltma alanı olarak yapılsa da bazıları ise depolama alanı olarak da kullanılmaktadır.
Tebliğde belirtilen sanayi yapıları için birim maliyet bedeli:
1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2 olarak belirlenmiştir.* Örnek; OSB de 15.000 m2 arsa üzerinde 400 metre kare sundurma alanı olan bir fabrika için;
Alanı Birim Değeri Tutarı
Arsa : 15.000,00 m2 521,37 TL 7.820.550,00 TL
Yapı : 400,00 m2 600,00 TL 240.000,00 TL
Yapı kayıt belgesi bedeli matrahı : 8.060.550,00 TL
Ödenmesi gereken yapı kayıt bedeli %5 ten; 403.027,50 TL olacağı hesap edilmektedir.
Cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmak istenirse, bedelin iki kat ödenecektir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izni belgesi aranmaksızın verilir.OSB'de tek parsel üzerine 50.000,00 m2, 100.000,00 m2 fabrika arsaları mevcuttur. Sundurma 400 metre kalmak üzere arsa alanını yukarıdaki formüle koyarak hesap yapabilirdiniz.
* Örneğin aynı değerler üzerinde sadece arsa değeri 50.000 m2 olunca ödenecek parayı hesaplayalım;
Alanı Birim Değeri Tutarı
Arsa : 50.000,00 m2 521,37 TL 26.068.500,00 TL
Yapı : 400,00 m2 600,00 TL 240.000,00 TL
Yapı kayıt belgesi bedeli matrahı : 26.308.500,00 TL
Ödenmesi gereken yapı kayıt bedeli; 1.315.425,00 TL.
Görüldüğü gibi sundurma alanı değil, fabrika yerleşkesinin alanı önem arz etmektedir. 400 m2 alanı kaplayan, her yanı açık bir sundurma alanı için şayet sanayicimiz, imar barışından faydalanmak için başvuru yaparsa, ödeyeceği bedel korkunç bir rakamdır. Olacak bir iş değil! Hiçbir sanayici böyle bir rakamla karşılaşmak istemiyor. Aynı şey sadece sundurma için değil, idari binasında bir metre çıkıntısı olan bir şahıs içinde geçerli. Konu teknik olarak, tebliğde yapılacak bir düzenleme ile çözülebilir. Sadece birim değeri ile çarpılırken, arsa metre karesi yerine imara aykırı yapının metre karesi esas alınabilir. Bu konuya Sayın Sanayi Bakanımız, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde çözüm bulmalıdır. Aksi takdirde 40 yıllık sorunlar, çözülmek yerine yumak olup devam edecektir.