Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması ve/veya kullanım ile birlikte faydalanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da karşılık olarak kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği yazılı şekil şartına bağlı olmayan bir sözleşme türüdür.
Yazılı şekil şartına bağlı olmadığı için her iki tarafın da haklarına hakim olması özellikle kira bedelinin ödenmesi, tahliye ve TEFE-TÜFE zammının uygulanabilirliği hususlarında fevkalade önemlidir.
Normal şartlarda ülkemizde kira artış oranı kira sözleşmesinin yenilenmesinde veya bir sonraki yılın kira bedelinin belirlenmesinde yıllık TÜFE oranının on iki aylık ortalamasına bakılarak bu ortalama aşılmayacak şekilde belirlenmekte idi. Ancak bu durumun fırsatçılığa ve haksız kazanca sebebiyet vermesi üzerine ilk olarak 11 Haziran 2022 tarihli düzenleme gerçekleşmiş ve konut kira artışlarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında en fazla yüzde yirmi beş (%25) zam yapılabileceği hususu düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici maddelere göre 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak konut kiralarında kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki dönemin kira bedelinin yüzde yirmi beşini aşamaması kararlaştırıldı. Kira artış sınırlaması yalnızca konutlarda geçerli olmakla birlikte iş yeri kiralarında bu kural geçerli değildi.
Kiracılara önerimiz kira sözleşmelerini yazılı yapmaları ve eğer yapabiliyorlarsa TEFE-TÜFE zammını ek bir kira sözleşmesiyle bağlı hale getirmeleri olacaktır. Yazılı kira sözleşmeleri kırtasiyede dahi matbu bir formatta bulunmaktadır. Yazılı sözleşme yapılmak istenirken özellikle sözleşmelere eklenen “Kiracı, kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse TEFE-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve taahhüt eder.” maddesine dikkat edilmelidir. Bunun yerine ‘Kiracı kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının yıl sonu açıklanan TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı durumda, yeni kira oranına göre ek kira sözleşmesi hazırlanıp taraflarca imzalanacaktır’ şeklinde madde koymak daha koruyucu nitelikte olacaktır.
Kira hususunda değinilmesi gereken bir diğer husus kira bedelinin ödeme şeklidir. Ev sahipleri kirayı bankadan yatırılmasından ziyade elden almak istediğini belirtebilir. Bu gibi durumlarda ödenen bedel karşılığı yazılı ve tarafların imzası bulunan bir belge alınmalıdır. Zira elden para ödendiğinde parasını almadığını iddia eden Ev sahibine karşı kiracının elinde yazılı bir delil bulunmadıkça Yargıtay içtihatlarına göre de kira bedeli ödenmemiş kabul edilmektedir. Maliye Bakanlığınca da yayınlanan tebliğe göre 500 TL’nin üzerindeki kira gelirlerinin bankaya yatırılması zorunludur.
Kira sözleşmesi süreli olabilir; örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi kiracıyı bir yıl, ev sahibini ise on yıl bağlar. Kira sözleşmeleri belirsiz süreli sözleşmelerdir. Kiracı isterse, kontratın bitiminden 15 gün önce ev sahibine yazılı ihtarda bulunarak evden çıkabiliyor. Bazen Ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kiraya verdiği taşınmazdan kiracının tahliyesini isteyebiliyor. Bu gibi durumlarda ev sahibinin gerçekten evine ihtiyacı olduğunu mahkemede kanıtlaması gerekiyor. Örnek verecek olursakbakıma muhtaç, yaşlı bir anneniz olabilir ve halihazırda başka bir evinin olmaması ihtiyacı kanıtlama konusunda yeterlidir. Açılacak tahliye davasının kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Değinilmesi gereken bir diğer husus ise Kira taahhütnamesidir. Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile aynı tarihli olan kira taahhütnamelerinin yerleşik Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği üzere herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.
KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN
Kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler TBK’da temel iki ana başlık altında düzenlenmiş ve bildirim yoluyla tahliye davaları ve dava yoluyla tahliye davaları olmak üzere ikiye ayrılmıştır. TBK 347 ve devamı maddelerinde bildirim yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, TBK 350 ve devamı maddelerinde ise dava yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler düzenlenmiştir.
Kiracının bildirim yolu tahliye edilebilmesi için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin en az 10 yıldır devam ediyor olması ve TBK 347’de düzenlenen diğer şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla tahliye davaları için ise kanunda sayılan tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Ayrıca belirli bir sürenin geçmesi aranmamaktadır.
10 YILI AŞKIN BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE
Kiraya veren (ev/iş yeri sahibi) belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilir.
Ancak kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yıl sonunda sona erdirebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyması gerekir.
Yasal fesih dönemi 6 aylık kira döneminin sonudur.
Fesih bildirim süresi ise 3 aydır.
Bu durumda 6 aylık fesih dönemi sonunda geçerli olmak üzere en az 3 ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunularak sözleşme feshi edilebilir.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih döneminde veya bildirim süresine uyulmazsa yapılan yazılı bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
10 YILI AŞKIN BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış sayılır. Şayet kira sözleşmesi belirlenen sürenin üzerine 10 yıl daha uzarsa, 10. uzama yılının sonunda kiraya veren sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacaktır.
Bu durumda kiraya veren, 10 yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi fesih edebilir.
KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ
Kira sözleşmesi bildirim yoluyla fesih edilebileceği gibi TBK 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen şartların oluşması durumunda dava yolu ile fesh edilebilir.
Ancak dava yoluyla tahliye de kira sözleşmesinin fesih halleri kanunda sayılan haller ile sınırlıdır.
Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebebe dayanarak dava açılarak kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ KANUNDA SINIRLI OLARAK SAYILMIŞTIR:
KİRAYA VERENİN KONUT İHİTYACI NEDENİYLE TAHLİYE
KİRAYA VERENİN İŞ YERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
YENİ MALİK İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE
YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE KONUTUNUN BULUNMASI SEBEBİ İLE TAHLİYE
1- KİRAYA VERENİN KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
TBK 350. Maddesi uyarınca kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi varsa açılacak dava ile kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Sözleşmenin kiraya verenin konut gereksinimi nedeniyle feshedilebilmesi ve kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmekte olup başka bir deyişle kiraya verenin gerçekten kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konuta ihtiyacı olması gerekir.
Şayet kiraya verenin konut ihtiyacı gerçekse; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Yargılama süresince mahkeme konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirecek ve eğer ihtiyacı gerçek olduğu kanısına varırsa kiralananın tahliyesine hükmedecektir.
2- KİRAYA VERENİN İŞ YERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ikinci sebep kiraya verenin işyeri ihtiyacıdır. İlgili maddeye göre kiraya vermiş olduğu konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunlu açacağı dava ile kiralananın tahliyesini sağlayabilir.
Kiraya verenin işyeri ihtiyacı da gerçek ve samimi olmalıdır. Şayet kiraya verenin işyeri ihtiyacı gerçekse; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Yargılama süresince mahkeme konut ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını değerlendirecek ve eğer gerçek olduğu kanısına varırsa kiralananın tahliyesine hükmedecektir.
3- YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep yeni malikin gereksinimidir.
Kira ilişkisinin kurulmasından son taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Buna göre yeni malik, eski malikin yerini alarak kira sözleşmesini aynı şartlarda sürdürür.
Bununla birlikte yeni malik (yeni ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesi ile sözleşmeyi de feshedebilir. Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için, taşınmazın el değiştirdiği tarihten başlayarak bir ay içinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilme sonrası tahliye davası açılmalıdır. Ancak yeni malik dilerse sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
4- YENİDEN İNŞA VEYA İMAR NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olması nedeniyle tahliye davasıdır.
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir.
Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için inşa veya imarın esaslı olması ve inşa sırasında kullanılmasının mümkün olmaması gerekir. Şayet şartlar süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Mahkeme, tahliye şartlarının olup olmadığını değerlendirecek ve tahliyeye karar verecektir.
Sn Av. ALİ Alper Tüfekçi
5- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE
TBK 352. Maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir.
Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşalmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmesi gerekmektedir.
Diğer bir deyişle kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.
Bununla birlikte taahhüdün geçerli olduğu durumda kiracı, belirtilen tarihte söz konusu taşınmazı boşaltmak zorundadır. Şayet taahhüde rağmen taşınmaz kiracı tarafından boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle taliye talebinde bulanabilir.
6- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ ÜZERİNE İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin iki haklı ihtar keşide edilmesidir.
Kiracının kural olarak kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesi gerekmektedir. Ancak kira bedelinin zamanında ödenmediği veya ve ya eksik ödendiği durumlar da söz konusu olabilir. Şayet kiracı, bedeli ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse, kiraya veren (ev/iş yeri sahibi) kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir.
Uygulamada kira bedelinin geç ödendiği durumlarda kiracı, icra takibi yaptırımı ile karşı karşıya kalabilmektedir.
Bu noktada üçlü bir ayrım yapılması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi;
1. Bir yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde,dava yoluyla kira sözleşmesi sona Erdirebilir.
2. Sözleşme Bir yıl süreliyse ve bu süre içerisinde kiraya veren iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Sözleşme, Bir yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
6- KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE KONUTUNUN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 3. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle tahliyedir.
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ancak sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya veren (ev/işyeri sahibi) sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmamalıdır. Şayet kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmamalıdır.
Şayet kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu konuttan haberdar olmasına rağmen sözleşmeyi imzalamışsa sözleşme bu sebebe dayalı olarak feshedilemeyecektir. Sözleşmenin bu nedenle feshedilebilmesi için sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
7- DAVA YOLUYLA TAHLİYE ÖZEL SEBEPLERİNİN OLMASI
Kira sözleşmesinin TBK m. 350 vd. hükümlerine göre hangi özel hallerde dava yoluyla sona erdirilebileceğine bir önceki slaytlarda açıklamış bulunuyoruz.
TBK m.354’te yer alan düzenlemeye göre, dava yoluyla özel tahliye halleri, kanunda sayılan hallerle sınırlıdır.
Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebeple kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu noktada önemle ifade etmek isteriz ki, kanunda sayılan özel sebeplere yenileri eklenemeyeceği gibi var olan özel sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir.
Ali Alper Tüfekçi
