Bursa EkoHaber gazetesinde Fikriye Akbaş'ın yaptığı habere göre, büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türk inşaat sektöründeki hareket, sadece konut üreticilerini değil, kendisine bağlı 200den fazla alt sektörü de etkiliyor.
BİRÇOK SEKTÖRÜN İTİCİ GÜCÜ
Yurt içi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurt dışı müteahhitlik hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat malzemeleri sanayisi gibi birçok yan kolla birlikte özellikle inşaat malzemeleri sanayiinde; çimento, hazır beton, prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit, bims, alçı, kireç, gazbeton, cam, demirçelik, boru, alüminyum, ahşap, plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma, asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilya gibi birçok kaleme iş sağlıyor.
RAKAMLAR NE DİYOR?
Türkiyenin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat sektöründe, 2015in ilk aylarında konut satışı hareketliliği yaşanıyor. Konut satışlarında yaşanan bu artış, şüphesiz inşaat ve inşaata bağlı sektörleri yakından ilgilendiriyor. Öyle ki TÜİKin nisan ayı Konut Satış İstatistiklerine bakıldığında; Türkiye genelinde konut satışlarında 2015 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 42,7 oranında artış yaşanarak 119 bin 317 olduğu görülüyor. Bu rakamlara Bursa bazında baktığımızda ise 2015 yılının ilk 4 ayında ilimizde 16 bin 309 konut satışı gerçekleştiğini görmekteyiz. Bu rakam 2014 yılının aynı döneminde ise 11 bin 855ti. Bu bilgiler ışığında;bizler de Bursalı sektör temsilcilerimize; Konut rakamlarındaki bu artışın sebepleri ve sektöre etkileri nelerdir, satışların firmanıza yansımaları nasıldır, ilgi gören konut tipleri lüks mü yoksa sosyal midir, bir konut balonunun varlığından söz edilebilir mi? sorularını yönelterek, sektörün nabzını reel temsilcilerimizin verdiği bilgilere dayandırarak incelemek istedik. İşte Bursalı sektör temsilcilerimizin değerlendirmeleri ve inşaat sektörüne yönelik öngörüleri:
Basri Akyıldız - İMO Bursa Şube Başkanı
Konut satışlarındaki hareket güveni artırıyor
Konut satışlarındaki yüzde 42,7lik artış göstermiştir ki inşaat sektörü Türkiye ekonomisinin büyümesindeki en önemli saç ayaklarından birisi olmayı sürdürüyor. 2015 yılında yaşanan bu artışın birkaç nedeni bulunuyor. Bunlardan birincisi Türkiye nüfusunun genç olması ve artmaya devam etmesi. Aynı zamanda kaçak ve çarpık kentleşmenin fazla olması da yeni ve sağlıklı konut talebini arttırıyor. Bir diğer nedende vatandaşın konut sektörüne bakış açısının değişmesi, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi için projelerin başlaması, depreme dayanıklı konut talebinin artmasıdır. Kaçak ve çarpık kentleşmenin yoğun olduğu bölgelerde yaşayan nüfusun da konut talebi depreme dayanıklı, sağlıklı ve düzenli yeni yapılaşmadan yana gerçekleşmektedir. Ayrıca uygun ödeme koşulları ile sunulan yeni projelerde bu cazibeyi arttırmaktadır. Konut satışlarındaki bu artış yatırımcının ve vatandaşın sektöre güvenini de olumlu yönde etkilemektedir. Yatırımcılar da önümüzdeki yıllarda sektörde gerçekleştirdikleri yatırımları buna göre arttıracaktır. Konut sektöründeki büyüme ve talebin oluşmasıyla birlikte son yıllarda lüks konut projeleri arttı. Fakat vatandaşın genel olarak tercihi 3+1 ve 2+1 olan daha uygun fiyata ve taksit seçenekleri ile alabilecekleri sosyal konuttan yana gerçekleşmektedir. TÜİK verileri gösteriyor ki 119 bin 317 konut satışının 46 bin 63ü ipotekli olarak gerçekleşmiştir. Yani vatandaş kredi çekerek her ay belirli miktarda ödemelerle alabileceği konutu tercih etmektedir. Talep fazlası konut üretildiği, hızlı büyüme ile birçok dairenin boş kalacağı yönündeki değerlendirmeler yıllardır devam ediyor. Türkiye ölçeğinde de Bursa ölçeğinde de konut fazlası bulunuyor fakat sağlıklı ve güvenli, yaşanabilir konut fazlası ne yazık ki hala mevcut değil. Konutlarımızın büyük bir bölümü kaçak ve çarpık yapılaşmadan oluşmaktadır. Bu yüzden yeni üretilen, sağlıklı ve güvenli konutlar talep görecektir.
Namık Ziya Mescioğlu - İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı
Büyüme rakamı sürpriz oldu
İnşaat sektörü için 2015 yılı ilk üç ayı, umduğumuzdan daha iyi geçti. 2014 yılında bizler acaba 2015 nasıl geçecek, acaba inşaat sektörü ve diğer sektörler 2015te nasıl olacak diye kendimize sorular soruyor, iyimser bakmıyorduk 2015 yılına. Geldiğimiz noktada 2015 ilk üç ay verileriyle Türkiye genelindeki konut satışlarında yüzde 16lık bir artış söz konusu. Bu rakam gerçekten çok önemli bir rakam. Beklediğimiz bir büyüme değildi, sürpriz oldu. Konut rakamlarındaki artışın üç sebebi bulunmaktadır. İlk olarak, geçtiğimiz yılın ilk dört ayında mortgage konut kredilerinin faiz oranları yüzde 1 üzerinde iken; bu yılın ilk dört ayında yüzde 0.8 ile yüzde 0.9 arasında gerçekleşmesi, geçtiğimiz yıl ile bu yıl arasında konut fiyat artışı olmaması, 2014 yılının başındaki siyasi ortam gerginliğinin bu yılın başında daha rahat olmasıdır. Bu durumun sektöre etkisi, olumlu yönde olmuştur. Satışların firmamıza yansımaları da olumlu yöndedir. Konut tiplerindeki ilgi oranı; lüks tipten sosyal tipe doğru artarak ivmelenmektedir. Şehrin nüfus artışını, göçü, yabancı alıcıları ve afet riski taşıyan konutlarda yaşayanların talebi göz önüne alındığında; şuan ki arzın fazla olmadığı görülecektir. Bu nedenle, bir konut balonunun varlığından söz edemeyiz.
Fatih Vardar - Bursa Beton Genel Müdürü
Önemli olan yeni konuta iş yapabilmek
Ekonominin içindeki yüzde 6lık payına rağmen, yüzlerce sektörü beslediği için lokomotif sektör olarak konumlandırılan inşaat sektörünün lokomotifi de, yapı izinleri ve ruhsatlarının verileri ışığında konut sektörü olarak görülüyor. Veriler konut satışlarında geçen yılın nisan ayına göre yüzde 42,7lik artış, geçen yılın ilk 4 ayına göre de yüzde 22lik artış gösteriyor ancak burada bizim için önemli olan ilk el satışlarda gerçekleşen artış. Oysa ülkemizdeki konut satışlarının sadece yüzde 44ü ilk satış olarak ölçümleniyor. Bursada 2015 yılının ilk 4 ayında 16 bin 309 konut satışı gerçekleşmiş, bu rakam 2014 yılının aynı döneminde ise 11 bin 855ti. Yani veriler, Bursada geçen yıla göre 2 bin civarı ilk el konut satışı artışı olduğunu gösteriyor. Bu durum konut stok miktarındaki azalışın sektöre moral vermesi ve yeni projelerin başlaması anlamında önemlidir. Bursadaki konut satışlarının artışına etki edebilecek sebepler şöyle sıralanabilir. Bursa büyüyen bir sanayi şehri. Yoğun göç alıyor ve dolayısıyla konut ihtiyacı her geçen gün artıyor. Yani talep yoğunluğu mümkün. Döviz kurlarındaki artış önemli bir etken. Kur yükseldiğinde Türk Lirasına dönen yatırımcı konut alımına yöneldi. Çünkü henüz kurlardaki artış ve diğer kalemlerden kaynaklanan maliyet artışları konut fiyatlarına yansımış değil. Türkiyede konut alımı sadece temel ihtiyacı karşılama odaklı değil. Yatırım amaçlı konut alımı da yoğun. 2015 yılının ilk üç ayında toplam konut satışlarının yaklaşık yüzde 40ı kredili görünüyor. Yani yüzde elliden fazlasının peşin alımla konut satın aldığı gerçeği bize tasarrufların da yönünü gösteriyor. Ancak bizim için önemli olan konutta ilk satış oranının büyüklüğü. Çünkü bizim sektörümüz ya da konut sektörüne hizmet eden tüm diğer sektörler açısından ciro artışı demek, yeni konuta iş yapmak demek. Burada bizim açımızdan sağlıklı rakamları yapı ruhsatları ve izinlerinin sayısı, oranı verir. Oysa TÜİK Yapı İzin İstatistikleri Ocak-Mart 2015 verilerine göre, Türkiyede yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü yüzde 44.5, yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü yüzde 45,4 azaldı. Bize direkt olarak bu oran yansır. Bursa Beton şu an kentimizde sektörünün en güçlü, pazar payı en yüksek şirketi. Öngörülerimize göre Bursada hazır beton pazarı geçen yılın ilk 4 ayına göre yüzde 35 küçülmüş durumdadır. Seçim sonrası ortaya çıkacak tablo, yaratılacak güven ortamı diğer tüm sektörler için olacağı gibi bizim sektörümüzün de yönünü belirleyecektir. Konut satış rakamlarının yüksek olması ticaretin, para hareketinin göstergesidir. Bizim beklentimiz; özellikle yapı ruhsat ve izinlerinde meydana gelecek artış ile reel olarak daha yüksek oranda büyüme, gerek konut gerekse sanayi ve alt yapı inşaatlarının artışı ile ciromuzu ve pazar payımızı büyütmektir.
Mürsel Öztürk - Bursa Çimento Genel Müdürü
İkinci el konutlar stoğa neden olabilir
Konut, Türk halkı için dövizin değer kazandığı dönemlerde yatırım aracı olarak kullanıldığı gibi, konut alımına dönük faiz oranlarındaki düşüşler ve ekonomik anlamda piyasalardaki likidite sıkışıklığında alımlar artmaktadır. Bunun yanında Bursa özellikle yapılan otoyol bağlantıları sebebiyle İstanbula en yakın Yalovadan sonraki ikinci il konumundadır. Bu sebeple, iç göçe bağlı olarak da ayrıca konut alımları hızlanmış görülmektedir. Satılan tüm konutlar 6 ay ile 1 yıl önceden yapılmış olduğundan, bu seneki çimento satışlarına değil geçen yıl yapılan satışlarımıza etkisi olmuştur. Bilindiği gibi yılın ilk üç ayında çok ağır kış koşulları ile karşı karşıya kaldık. Bu sebeple mevsimsel etkilerden dolayı satışlarımız geçen yıla göre düşük seyretmiştir. Ancak, nisan ayında havaların mevsim normallerinde seyretmeye başlamasıyla birlikte, yarım kalan konutların bitirilmeye çalışılması ve aynı zamanda yeni projelerin hayata geçirilmeye başlamasıyla satışlarımızda hafif toparlanma olmuştur. Önümüzdeki aylarda çok ciddi artışlar olmasa da geçen yıla yakın bir performansla seneyi kapatacağımız görülmektedir. Bursa ili ortalama 3 kişilik aile yapısına uygun yarı lüks, yarı sosyal 150 m2lik 3+1 daireleri almayı tercih etmektedir. Konut müteahhitleri bu yapıya uygun konut inşaat etmektedir. Ancak sosya-kültürel yapının değişmesi, Bursanın metropol niteliğinde kozmopolit yapısı normal bir daireden yaşam alanları olan içinde mutlaka kapalı otopark, çocuk oyun alanları, alışveriş merkezi, yüzme havuzu ve güvenlik bulunan site yaşamına kaymaya başlamıştır. Bursada şu aşamada bir balon tehlikesi gözükmemekle birlikte, özellikle ikinci el konut satışlarının hala yüzde 53 gibi bir oranda olması, ileride yeni yapılan konutların hızlı satılamamasıyla ciddi bir yapı stoku oluşturabilir. Bu anlamda ev alacakların kendi ihtiyacı için mi, yoksa yatırım aracı olarak aldıkları önem arz edecektir. Zira proje üzerinden yoğun satışlarda azalmalar olmaya başladığı da görülmektedir.
Naci Şahin - Burçin İnşaat Yönetim kurulu Başkanı
2020ye kadar sağlam konuta geçilmeli
Bursa deprem riski olan şehirlerin başında gelmektedir. İnsanların halen kendilerini güvenli evlerde ve işyerlerinde (deprem sonrası) olma istekleri ön planda. Talep yeni ve sağlam yapılarda. Hal böyle olunca, yeni bina arzusu sektörümüzde üretimi tetikliyor. Kentsel dönüşüm de eklendiğinde sektöre olumlu yansımalar getiriyor. Satışlar bizim firmamız Burçin İnşaat da olumlu olarak yansımaktadır. Lüks konutlara ilgi yüzde 20, sosyal konut projelerine ise yüzde 80 civarındadır. Sektörde bir konut balonundan söz edemeyiz çünkü Bursanın yüzde 62si halen eski binalardan oluşmaktadır. Bu oran 2020ye kadar yüzde 80 yeni ve sağlam konuta ulaşmalıdır. İnsanlar yatırım için, iyi kira getirisi ve primi için işyerlerine daha fazla talep gösteriyor. Konut, yatırım aracı değildir. İşyeri, konutun en az iki katı kira getirir ve bu anlamda çok caziptir. Yaşadığımız ili baz alarak söyleyebilirim ki, Bursanın nitelikli plazalara ihtiyacı vardır. Biz de altıncı, yedinci ve sekizinci plaza inşaatlarına, Bursanın 1. pilot bölgesi Mudanya Yolunda devam etmekteyiz.
Buğra Küçükkayalar- GB Grup Yönetim Kurulu Başkanı
Arzın talepten fazla olması savurganlıktır
Eski evlerinde deprem korkusu yaşayanlar ve evlerinin eskiliğini beğenmeyenler konut kredi sisteminin de oturması ile evlerini yenilemeye başladı. Konut kredi faizlerinin düşük olması ev alma gücüne sahip kişi sayısının artmasına neden oldu. Sosyal statü sembolü olan yerler yerine güvenlikli, havuzlu, bahçeli site tarzı projeler aileler için daha çekici olmaya başladı. Her dönemde olduğu gibi yatırım amaçlı talepler de yine önemini korudu.Bu etkenler nedeni ile oluşan talep artışını karşılamak amacıyla konut arzında da artış yaşandı. Piyasaların canlı kalması açısından lokomotif sektör olan inşaattaki bu hareketlilik ülkemiz açısından önemlidir. Fakat ülkemize getirisi fazla olmayan inşaat yatırımlarına da dikkat etmek gerekir. Gereksinim olduğu kadar konut yatırımı yapmak yerine talepten daha fazla arzın olması, günümüz için gereksiz bir savurganlıktır. Arsa ve inşaat maliyetlerindeki artışlar da sektörün kar marjlarını olumsuz yönde etkilemekte ve bilançosu zayıf olan inşaat şirketlerinin hayatta kalmasını tehlikeye sokmaktadır. Senetli satışların da, özellikle inşaat şirketlerinin bu satışları banka kredileriyle finanse etmekte olmalarından dolayı, sektör için bir başka tehlike kaynağı olabileceğini belirtmekte yarar vardır.
Serkan Savu - Yedsa İnşaat Genel Müdürü
Konut satışları daha da artacak
Bursanın son yıllardaki hızlı büyüme ve gelişimine baktığınızda bu artış çok doğal. Hızlı tren, Körfez geçişi gibi faktörler önümüzdeki yıllarda bu büyümenin ivmelenerek artacağını gösteriyor. Bu satış rakamları yaklaşık beş yıldan beri sözde konut balonu söylemi ile sektörü speküle edenlere de en güzel cevap. Biz 2015in ilk yarısında beklediğimiz satış rakamlarının üzerine çıktık. Yıl sonuna kadarda da sürekli artacağını düşünüyoruz. Firma olarak; sosyal yaşam alanları zengin, malzeme ve işçilik kalitesi yüksek, lüks konutlar üretiyoruz. Fakat pazarda sosyal konut tipleri için de bir talep olduğu gözüküyor. Konut balonu söylemlerine gelince de, balon nedir? Emlak fiyatlarının ani talep artışına bağlı olarak hızla yükselmesi ve belli bir seviyede talebin durması. Sonra da arz fazlası yüzünden hızla çakılması anlamına geliyor. Merkez Bankasının en son 2015 yılı Şubat ayı için açıkladığı Konut Fiyat Endeksi, Türkiyede konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,57 arttığını gösteriyor. Enflasyon düşüldüğünde yüzde 9,32lik bir reel artış var. Yani aşırı bir artıştan dolayısıyla da bir balondan söz etmemiz bugün için mümkün değil.
Necati Karasu - Akre Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
Doğuda dönüşümün batıda yeni projelerin etkisi var
Satışlar son dönemde hakikaketen arttı ve İmar Yönetmeliğinin değişmesine bağlı olarak da bir yoğunluk oluştu. Yeni yapılar daha hızlı ve daha güvenli bir şekilde inşaa ediliyor. Kentsel dönüşüm Bursanın doğusunda daha başarılı ve hızlı yürüyor. Bursa bazında baktığımızda bu hareketlilikte kentsel dönüşümün de etkisi olduğu bir gerçektir. Bursadaki firmaların bir çoğu da doğuya yöneldiler. Batıda ise daha fazla yeni yapılanmalar hızla artıyor. Özellikle Mudanya ve Güzelyalı bölgesinde ciddi hareketlenmeler var. Yani doğuda kentsel dönüşüm, batıda ise yeni projeler gündemde. Doğal olarak satışlardaki hız, yatırıma da yansıyor. Ayrıca Bursa ciddi anlamda göç alan bir il ve buna bağlı olarak da talepler artıyor. Dolayısıyla burada bir konut balonundan söz edilemez.
Nurcan Özdemir - EPSA Yalıtım Yönetim Kurulu Başkanı
Konut değil arsa balonu var
Ülkemizde özellikle son on yılda alım gücü yükselen vatandaşların oluşturduğu bir konut talebi bulunuyor. Yıllar içerisinde birçok inşaat şirketi bu talebi karşılayabilmek ve özellikle dar gelirli kesimleri ev sahibi yapabilmek için çalıştılar. Günümüze geldiğimizde ise firmalar dar gelirli kesimlerden daha çok orta ve üstü gelir seviyesinde alım gücü yüksek kesimlere odaklanarak projeler üretmeye başladılar. Bunun arkasında yatan sebepler arasında arsa paylarındaki anormal artışları ve malzeme fiyatlarındaki hızlı yükselişi sayabiliriz. Dünyanın her yerinde her zaman alıcısı olan özellikli konutlar ülkemizde de talep görüyor. Bu durum sektörün her açıdan aktif ve dinamik bir yapıya sahip olmasını sağlıyor. İnşaat sektörü kendisiyle birlikte binlerce alt sektörü besleyen bir konumda bulunuyor. Ülkemizde hareketli olan bir inşaat sektörü sadece kendisini değil, diğer alt sektörleri de sürekli aktif ve dinamik tutarak ülke ekonomisine ciddi bir girdi sağlıyor. 2015 yılını neredeyse yarıladık ve bu ilk yarıda özellikle mevsimsel koşullardan dolayı sektörde ciddi bir hareketlilik göremedik. Fakat mart ayından itibaren sektörde gözle görünür bir hareketliliğin yaşandığı da bir gerçek. Bu gerçeğin ışığında söylemek gerekirse, 2015 yılının ikinci yarısında sektördeki hareketliliğin katlanarak artacağına inanıyorum. Nitekim özellikle konut satışlarında 2014 yılına göre yaşanan artışlar bunun en önemli göstergesi durumunda. EPSA olarak biz 2015 yılında üretim kapasitemizi ve ürün çeşitliliğimizi artırmak için çalışıyoruz. Firma olarak son iki yıldır sürdürdüğümüz bir yeniden yapılanma ve gelişme evresinin içerisindeyiz.
