İpotekli taşınmazın borçtan kurtulması

Bu haftaki köşemde Türk Medeni Kanunumuz 885 ve 886.maddelerinde yer alan ilginç hükümlerden bahsedeceğiz.
İlginç diyoruz çünkü uygulamada pek bilinmemekte, gözden ırakta durmakta.
Anlatımı misalle yapalım.
Üzerinde 100.000 Liralık bir ipotek olan mülkü ipotekle satın aldınız. İpotek borçlusu veya kefili de değilsiniz. Ancak mülkün eder değeri 50.000 TL. Tabii olarak rahat bir satış olmadığı için siz satıcı ile satım değeri olarak 40.000 lirasına pazarlık yaptınız.
Yine tabii olarak tapu kaydında mülkün eder değerinden fazla miktarlı ipotek bulunduğu için de satıcıya nakit bir para da veya ödeme de vermediniz.
Veya üzerinde 100.000 lira ipotek bulunan bir taşınmazı 'bağış' vb. gibi yollarla karşılıksız edindiniz.
Kanun bu durumda ipoteği çözmeniz için size bir imkan vermekte.
İcra İflas yasasında yer alan ipotek miktarını açtıracağınız bir dosyaya yatırarak ipoteği İcra hakimliği kararı ile kaldırma imkanından bahsetmiyorum.
Bu imkan ancak, ipotek miktarı taşınmaz değerinden düşük olan durumlar için geçerli.İpoteğin taşınmaz değerinden çok yüksek olduğu aksi durumlarda veya ipotekli mülkü bağış gibi kazanımlarda MK 885-886 ya göre gitmek çok daha mantıklı.
Bu durumda ipotek aktine bakacağız, ipoteğe bağlanmış alacak vadesine 6 aydan uzunca bir vade varsa süreyi altı aya düşürecek bir ihtarname çekip taşınmazı 40.000 liraya aldım (veya bağış hakinde şu kadar değer taktir ettim) beyanı ile ipoteği kaldırma teklifinde bulunabilirsiniz.
Alacak vadeye bağlı değilse söz konusu ihtarı hemen de çekebilirsiniz.
İpotekten kurtarma hakkının rehinli alacaklılara zarar vermesinin ve taşınmaz değeri üzerinden yapılacak hileli anlaşmaların önlenmesi bakımından, Medeni Kanun m.886'de alacaklılara taşınmazın açık artırma yolu ile satılmasını isteme hakkı tanınmış.
Teklifinize karşı ipotekli alacaklı bir ay içerisinde icra müdürlüğü yolu ile MK 886 ya göre açık artırma isteminde bulunmazsa sizin teklif ettiğiniz bedel kesinleşir ve bedele itiraz edilemez. Bu durumda tapu satış senedinde de gösterdiğiniz resmi 40.000 lirası önerilen rakamınızı veya bağış hâklinde ihtarnamede belirttiğiniz rayiç değer fiyatınızı depo ederek ipoteğin kaldırılmasını her an için isteyebilirsiniz.
Teklifin ipotekli alacaklıya iletilmesini takiben 1 ay geçtikten sonra hak kaybı olmaması için davanın derhal açılmasını öneriyoruz.
Zira yasada dava açma bakımından bir süre öngörülmemiş.
Öte yandan, ipotekli alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icrai takip yapılmış ise bu haktan istifade edilmesi mümkün değil.
Bu açıdan da gerekli ihbar ve dava prosedürünün derhal yapılmasında fayda var.
Yine MK 886'yı takip eden hükümlerde ipotekli taşınmazı satın alan kişinin borcu da üstlendiğine dair ipotek sahibi lehtara ihtarname keşide ettikten sonra bir tam yıl geçtikten sonra ipoteği veren kişinin borçtan kurtulması düzenlenmiş ki ipotek veren kişilerin borçtan kurtulmasına bir örnek.
Ancak günümüzde bankalar ve diğer sermaye aktörleri aksine sözleşme hükümleri koyarak ya da bir yılı beklemeyerek bu yola pek imkan vermemekte.
Yararlı olması dilek ve saygılarımla.