Taşınmazın harici satış bedeline dayalı hapis hakkı

Tapuya kayıtlı arsa, konut, işyeri gibi taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Yani, tapu sicil memuru önünde düzenlenmesi gerekir.
Şayet taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise, tapu sicil memuru ya da noter tarafından da düzenlenmesi mümkündür. Aksi takdirde, harici olarak alıcı ve satıcı arasında düzenlenecek tapuya kayıtlı taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklarla ilgili sözleşmeler geçersiz sayılır. (TBK m.237)
Mesela; Ayşe Aynayaçokbakan (kısaca “Alıcı”) çok beğendiği kat mülkiyetine konu bir bağımsız daireyi (kısaca “satılan/taşınmaz”) Nural Köşedönenden (kısaca “satıcı”) üçyüz bin Türk Lirası (kısaca “satış bedeli”) bedelle satın alır ve kendi aralarında yazılı bir sözleşme yapılır. Alıcı satış bedelini Satıcıya peşin öder ve taşınmaz Alıcıya teslim edilir. Satıcının oğlu iki yıl sonra askerlik görevini tamamlar ve baba evine döner.Satıcı, Alıcıya satıştan vazgeçtiğini, taşınmazda oğlunun oturacağını ileri sürerek tahliye etmesini. Aksi takdirde ecri misil davası açacağını noterlik vasıtasıyla bildirir.
Sosyal hayatta pek çok hukuku ilişkinin güvene dayalı yapıldığı , bu ve benzeri konularda daha tedbirli ve hukuka uygun şekilde davranılması gerektiği duraksama konusu olmasa gerekir.
Kanımızca, ortaya çıkan hukuki uyuşmazlığın şu şekilde çözümü yasaya ve hukuka uygun olacaktır.
Tapuya kayıtlı taşınmazın resmi şekilde satış sözleşmesi yapılmadığından, satılanın elden teslimi mülkiyetin nakli sebebi olarak kabul edilemez.
Ancak, Alıcıya harici satış bedeli ödeninceye kadar, satış bedelinden kaynaklanan hapis hakkı vardır. Bu sebeple,10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile haricen taşınmazı temlik eden kişinin aldığı satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişinin taşınmazı terk etmesini isteyemeyeceği, satış bedeli kendisine ödenmeyen taraf temerrüde düşmüş sayılamayacağından, para geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle sorumlu tutulamayacağı içtihadında bulunmuştur.
Bu durumda, Alıcının Satıcıya karşı tapu iptal ve tescil davasını açamayacağı açıktır. Diğer yandan Satıcı da Alıcıya karşı ecrimisil (işgal tazminatı) davası açamaz.
Alıcı tarafından Satıcı aleyhine harici satış nedeniyle ödenen bedelin istirdadı davası açılabilir. Bu davanın yargılaması sonucunda harici satış nedeniyle ödenen bedelin Alıcıya ödenmesi kararı verilip, bu paranın ödenmesinden itibaren taşınmaz üzerindeki hapis hakkı ortadan kalkar. Alıcının bundan sonra taşınmazı kullanımı geçerli bir nedene dayanmadığından ve iyi niyetli sayılamayacağından, taşınmazın Satıcıya teslim tarihine kadar geçecek süre için ecrimisil ödenmesi gerekir.

EKOHABER