Beklenen depremle yüzleşmeden 30-35 yıl içinde Bursa’da kentsel dönüşümü yapabilme şansımız hala var. İşin sırrı ise PLAN. Daha önce plan görmüş alanlarla uyumuna dikkat ederek, hiç planlanmamış alanların, derhal planlanmaya başlanması ve 1/1000’lere kadar imar planlarının, ihtiyaca cevap verecek şekilde yapılması olmazsa olmaz şarttır. Dönüşüm Planlarının ise en az mahalle bazında yapılması gerekir. Aksi halde parsel bazında, ada bazında yenilemelere mahkum olursunuz ki ve bu, gerek ekonomik, gerek yaşamsal kriterler ile önünüzün tıkanması demektir. (Bugün olduğu gibi) Yeni planlar ve arkasından yapılacak 18 uygulamaları, istenilen hemen her konuda Kentsel Dönüşümün önünü açar. Örneğin Tarihi doku ortaya çıkarılabilir, yüzde 50 ilave konutlaşma dahil yeni donatı alanları, yeni ve geniş caddeler, yeşil alanlar, meydanlar vb. uygulama imkanları sağlanabilir. Detayda boğulmamak adına nasıl olacak konusuna girmiyorum. Konuyu bilen pek çok uzmanımız var. Yeni planlar aynı zamanda pek çok yeni cazibe alanları üretme şansı da getirecektir ve bu durum yatırımcı, hak sahibi ve uygulama için çok önemlidir. Ve elbette başarıyı getirecek olan, bu çalışmalarda taviz verilmemesi, adaletin kesinlikle sağlanması, halka açık, dürüst ve saydam olunmasıdır. Aksi halde bir sonraki çalışma ve ilerleme kilitlenir. Planlar En az mahalle bazında netleştikten sonra, uygulamalar ada bazında ilerleyebilir.
Yeni konutlar, TERCİHEN 4, max. 5 katlı, belirlenecek makul standartlarda konutlar olacaktır. Mal sahibinin yatırımı karşılayamadığı, Finansmanın kendi içinde üretilmesi istenilen alanlarda, fazladan % 50 oranında blok inşa edilecektir. Bu %50’nin fazlanın, % 15’i 18 uygulamasından, %25’ i konutu yenilenen vatandaştan ve %10’u Belediyenin yapacağı emsal artışından temin edilebilir. Bu paylaşım prensibi gerekirse yasalaşmalı, hiçbir tarafça ve nedenle bozulmamalı, hiçbir tarafça istismarına izin verilmemelidir. Aksi halde sistem, herhangi bir nedenle, ama mutlaka çökecektir. Ancak bu vecibelerin karşılanmasında pek çok kolaylaştırıcı ve memnuniyet sağlayan yöntem geliştirilebilir. Bütün bunlar ve plan kriterleri, mutlaka müteahhitle anlaşma esnasında netleşmeli ve proje bu esaslara göre düzenlenmelidir. Topraktan Mortgage ile daire satışı, karşılıklı banka garantileri, taraflar için güvence ve vecibeler ve belediyenin rolü de netleşmelidir.
Yeni planlar kesinleşmeden, zaten planlı ve korunması uygun alanlarda parsel ya da ada bazında değişimlere izin verilmesi büyük bir yanlıştır. Örneğin Ataevler’de yapılanlar, 1050 Evler’de yapılmak istenenler. Arsa mülkiyeti dahi belli olmayan ve arkasında neredeyse tamamı kaçak konutlardan oluşan Emek Mahallesi gibi dev bir nüfusu barındıran bölgelerde yarın nefes olabilecek alanlar netleşmeden, çevreyi değerlendirmeden yapılan bu müstakil çalışmalar yanlıştır. Bunun yanında öncelikler belirlenirken binaların durumunun dikkate alınması da hayatidir ve hayati tehlikeler elbette önceliklidir.
Kentsel Dönüşüm yasası dediğimiz yasa 2012’de onaylandı ve zamanın Sayın Başbakanı “Siyasi hayatıma bile mal olsa kentsel dönüşümü yapacağız” demişti. Çok umutlanmıştık. Ve işte o günlerde, önemli bir İlçe Belediyemizin çok üst düzey bir yetkilisine sorduğum, “Plan çalışmaları nasıl gidiyor” şeklindeki soruma “Plana ne gerek var!” şeklinde aldığım cevabı unutamıyorum. O gün bu iş yürümez dedim ve ne yazık ki haklı çıktım. Halbuki her yöntem için tek anahtar önce PLAN. Sonra vatandaşın bilgilendirilmesi, Planlarla yeni cazibe alanları üretilmesi ve vatandaş ile müteahhit anlaşmalarına ve uygulamalara yardımcı olunması. Bütün bunların sağlanması zor değil. Ancak pek çok önemli detay var. İlk önde ise Adalet, Dürüstlük, Saydamlık ve Güven ortamı sağlamak geliyor. Ve oran ile karşılıklı vecibelerde tavizsiz standart gerekiyor. Yapılacak uygulama ile hak sahibi güvenli bir konuta kavuşacak ve dairesinin maddi değeri ortalama üç misli artacaktır. Kendisinden bunun bir kısmını ödemesini istemek doğaldır. Bu oranın herkes için aynı olması da adildir. İmkanım yok diyenler için, kolaylaştırıcı yöntemler sunulabilir.
Kentsel dönüşüm derken, şehrin geleceğe dönük yaşamsal ihtiyaçlarını da planlamak zorundayız. Özlediğimiz Bursa’yı planlamak, modern, yaşam standartları yüksek, Yeşil Bursa’yı inşa etmek mümkün. Aşağıdaki hesaplar gösterecektir ki, mevcut şehrin alt ve üst yapısı zaten geleceğin nüfusunu taşıyacak kapasitede değildir ve yenilenmek zorundadır.
--Devam edecek—(son bölüm)
