Bu iş nasıl olur

Emek mahallesini büyük bir mahalle olması ve dönüşüm ihtiyacı nedeniyle örnek aldım. Bütün mahallelerde aynı çalışma mümkündür. 
1- Emek mahallesinin 2019 verilerine göre, toplam nüfusu 65 bin 328, toplam alanı 2 bin 100 dönüm. Çoğu gecekondulardan oluşan bu büyük mahallede, her evde ortalama 4 kişi yaşıyor olsa 65.328/4=16.332 sağlam konuta ihtiyaç var. 
2- Emek mahallesinde bir plan ve 18 uygulaması yapılırsa ve 2 bin 100 dönümün yüzde 35’ i donatı alanlarına (caddeler, sokaklar, yeşil alanlar, okullar ve kamu alanları vb.)  ayırılırsa, geriye 2.100 x 0,65=1.365 dönüm kalır. Bu alana her katında, (3+1) 120 m2. Emsal alanlı 4 daire bulunan, 5 katlı binalar yaparsak, bu binaların oturduğu alan %15 ortak alan fazlası ile: (4 x 120) x1,15=552 m2. olur. Bütün Emek mahallesi nüfusunu barındırmak için, her biri 20 daire barındıran bu binalardan ortalama olarak 16.332 konut/20 = 817 adet gereklidir.  Bu binaların her biri 552 m2 alan işgal ederse toplamı 817 x 552=450.984 m2 oturma alanı işgal eder. Elimizdeki alan ise 1.365.000 m2’dir. Yani 450.984 / 1.365.000=%34 oranı çıkar. Alanın yüzde 34’ü betonlaşacak, yüzde 66’sı yeşil alan olarak kalacaktır. 
3- Bu tespitlerden sonra, Emek mahallesinde ihtiyaç olan emsal değerini hesaplayalım. Yatırımcının cazibe değeri düşük bu alanda talebinin yüzde 45 brüt olduğunu düşünelim. Bunun yüzde 20’sinin emsalle, yüzde 25’inin de hak sahibince karşılanması durumunda sonuç ne olur bakalım. İhtiyaç olan konut sayısını yatırımcı payı olarak yüzde yirmi arttıralım.   16.332 x 1,20= 19.599 konut inşa edilecektir. Yüzde 25 bedel ise hak sahibince karşılanacaktır. Bu 19.599 konut x 120 = 2.351.880 m2 emsal gerektirecektir. Bu durumda elimizdeki 1.365.000 m2’nin emsal değeri: 2 351 880/1.365.000= 1,73 olacaktır. Bu emsal değeri ile zemin + 4= 5 katlı ve 2.351 880/120= 19.599 adet konut üretilecek, bunlar her katında 4 daire olan 120 m2’lik 5 katlı binalardan oluşacak. Böylece 19.599/20= 980 bina yapılacak. Bu binaların 980-817=163 adedi yatırımcıya 817 adedi hak sahibine kalacak. Ayrıca hak sahibi kendisine kalan binaların bedelinin yüzde 25’ini yatırımcıya ödeyecek. Böylece yatırımcı payı: ((817 x 0,25) + 163) /980 =%38 net olacaktır. Proje sonunda hak sahiplerinin dairelerinin bedeli en az 3 kat artacaktır. Ve en karlı olacak olan hak sahipleridir. 
4- 980 bina x 552 m2 = 540.960 m2 alan betonlaşacak. 1.365.000-540 960=824.040 m2 alan yeşil olacak. Donatı alanlarından ayrılan yeşil alanlar buna ilave olacaktır.
5- Yoğunluk artışı sadece yüzde 20 olacak, buna uygun donatı alanı kendi içinden ayrılacaktır. Bu oranla yatırımcı çekmek mümkün olacaktır. Gerekirse çatı aralarına müstakil daire tapusu verilerek yatırımcı için cazibe arttırılabilir. Bu sayede dönüşüm hızlanır. 
6- Bundan gerisi bu açık sonuçların planlanması, projelendirilmesinden ibarettir. Eğer bu çalışmalar yasa ilk çıktığında yapılsa idi, Bursa çoktan kentsel dönüşümünü tamamlamış olacaktı. Böylece rant olmadan, makul emsal artışları ile, kat arttırılmadan, adaletli şekilde sorun çözülebilecekti. Hala yapılabilir.
7- Ayrıca yapılacak planlarla, şehirde tıkanan tüm noktaların açılması, daha geniş ve daha fazla cadde ve sokak imkânı, ulaşımdaki sıkıntılar, vb. pek çok sorunu da çözme şansı yakalanacaktır. Yasal alt yapısı hazırlandığında, bu yöntem Bursa için daralan zamana bir çözüm olabilir. 
8- Tahmin ettiğiniz gibi emsal arttırılır ve 5 kat yerine daha fazla kat yapılırsa hesaplar farklılaşır. İlave rant istenirse hak sahibi, istenirse ranta dönük kullanılabilir. Ancak şehir ve gelecek adına en doğrusunun 5 katta kalınması olduğu aşikar.